Por Maximiliano Dias (Advogado no escritório Jaime Roriz)
No sistema jurídico português, a usucapião destaca-se como um meio pelo qual a posse contínua de um bem pode resultar na aquisição legal da propriedade. A noção de usucapião está presente no Art.º 1287.º do Código Civil, que dispõe o seguinte:
“A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação: é o que se chama usucapião.”
Em termos simples, o Código Civil estabelece a possibilidade de alguém se apropriar de um bem ao possuí-lo por um longo período e de maneira contínua, desde que a posse corresponda ao exercício do direito associado.
Quem tem capacidade para adquirir?
A usucapião beneficia aqueles com capacidade jurídica para adquirir. Mesmo em casos de incapacidade declarada devido à idade ou anomalia psíquica, é possível adquirir o bem por si próprio ou por meio de um representante legal.
Como funciona a usucapião no direito português?
Para invocar a usucapião, a lei estabelece três condições passíveis de reconhecimento:
- Utilização pública: A comunidade local deve reconhecer o possuidor como o único proprietário, com conhecimento público do uso do bem;
- Utilização pacífica: O uso do bem não deve resultar em conflitos. A posse violenta ou oculta só começa a contar para a usucapião após o fim da violência ou quando esta se torne pública;
- Uso ininterrupto: O possuidor deve utilizar o bem de forma contínua e sem o abandonar periodicamente, sendo reconhecido como utilizador regular publicamente.
Quando pode invocar a usucapião em Portugal?
A aquisição do direito de propriedade por usucapião só pode ocorrer se a posse tiver sido mantida por um determinado lapso de tempo, tempo este definido pela lei com base em três requisitos:
- Existindo título de aquisição e registo: Posse de boa-fé por 10 anos ou má-fé por 15 anos, a partir do registo.
- Não existindo título de aquisição, mas registo de mera posse: Posse de boa-fé por 5 anos ou má-fé por 10 anos, a partir do registo.
- Não existindo título de aquisição nem registo de mera posse: Boa-fé por 15 anos ou má-fé por 20 anos.
É importante notar que a mera posse só é registada após uma sentença final em processo de justificação notarial, na qual se reconheça que existe uma posse pacífica e pública por um período não inferior a 5 anos.
É relevante ainda esclarecer por que a lei estabelece uma distinção entre ações realizadas de boa-fé e de má-fé.
Uma atuação é considerada de boa-fé quando o possuidor utiliza o bem cuidando deste, sem saber que está a lesar os direitos de outra pessoa, presumindo que o imóvel está abandonado e que que nunca se lhe apareceu o proprietário.
Já numa atuação de má-fé, o possuidor está ciente da existência de um proprietário, mas decide beneficiar-se da ausência deste, ocupando o bem de forma oculta.
Como invocar a usucapião de um bem imóvel?
A aquisição por usucapião de um imóvel segue as regras do Código do Notariado (Art.º 89.º e seguintes) e do Código do Registo Predial (Art.º 116.º e seguintes), estando ainda o Capítulo VI do Código Civil Português, na sua atual redação, inteiramente dedicado à usucapião.
O interessado deve fazer o pedido de reconhecimento num serviço de registo predial através de uma escritura de justificação notarial, declarando a posse exclusiva, a causa da aquisição, as circunstâncias iniciais da posse bem como as que caracterizam a utilização do bem e aquelas que deram origem à usucapião.
Para além disso, o processo de escritura de usucapião vai exigir:
- Três testemunhas sem parentesco, que atestem a relação do utilizador com o bem em que está interessado;
- A entrega dos documentos (meios de prova) que os serviços considerem necessários consoante cada situação;
- O pagamento de emolumentos pelo serviço do Registo Predial e imposto de selo sobre o valor patrimonial do imóvel;
- Um período de espera de 30 dias para que terceiros se possam opor à aquisição, sendo a escritura publicada num jornal de expansão nacional ou local, sendo que ao fim desse período sem que haja reclamação, o interessado pode considerar-se legítimo proprietário.
É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?
Não é possível, uma vez que existe uma relação contratual com o proprietário através do contrato de arrendamento. O inquilino não se pode tornar proprietário por usucapião simplesmente sendo mero detentor do imóvel.
A usucapião pode ser revertida?
Sim, é possível reverter a usucapião através de ação judicial. Se detetar uma usucapião ilícita de um bem próprio, deve recorrer à justiça de forma pacífica e transparente.
Disposições finais sobre usucapião no direito português
Embora a usucapião represente uma maneira eficaz de adquirir propriedade, o seu direito requer uma análise muito cuidadosa. Questões éticas, como a boa-fé do possuidor e desafios jurídicos como a oposição do verdadeiro proprietário, destacam-se como elementos críticos neste processo, devendo para o efeito, consultar sempre um advogado.
Se tem dúvidas sobre a usucapião no direito português, entre em contacto connosco.
